江苏省高级人民法院 陈彬彬与泰兴市粮食购销总公司买卖合同纠纷案

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江苏省高级人民法院 民事判决书 （2003）苏民终字第052号 　　上诉人（原审被告） 陈彬彬，女，1963年4月3日生，汉族，泰兴市银杏假日大酒店董事长，住泰兴市泰兴镇江平南路1号。 　　委托代理人 宋国强，江苏泰州兴泰律师事务所律师。 　　委托代理人 刘武（陈彬彬之夫），江苏永升集团董事长，住泰兴市泰兴镇江平南路1号。 　　被上诉人（原审原告） 泰兴市粮食购销总公司（以下简称粮食公司），住所地泰兴市泰兴镇鼓楼东路162号。 　　法定代表人 袁天俊，总经理。 　　委托代理人 王建良，江苏泰兴星月律师事务所律师。 　　上诉人陈彬彬与粮食公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（2002）泰中民初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2003年3月17日受理后，依法组成合议庭，于2003年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人陈彬彬的委托代理人宋国强、刘武，被上诉人粮食公司的委托代理人王建良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 　　经审理查明，双方当事人对下列事实无异议，本院予以确认：2001年10月29日，泰兴市银杏大厦有限责任公司（下称银杏大厦有限公司）（甲方）与陈彬彬（乙方）签订《房地产买卖契约》约定，甲方将坐落泰兴城区江平南路1号的房地产（建筑面积11779.71平方米）出售给乙方，成交价1650万元，乙方于2002年3月7日前分两次付清，购房定金300万元在最后一次付款时冲抵房款；甲方于2001年12月30日前将上述房地产交付给乙方，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。关于违约责任，乙方中途毁约，不得向甲方索还定金，甲方中途毁约，应于毁约之日起30日内退还定金，并给付乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期付清购房款，或甲方不能按期交付房地产，每逾期一日，违约方向应给付对方相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。房地产办理过户手续所需交纳的税费，由双方按规定各自承担。 　　合同签订后，双方办理房屋产权和土地使用权过户手续，2002年1月，陈彬彬领取房屋所有权证和土地使用权证（下称“两证”）。 　　后因银杏大厦有限公司被注销，债权债务由粮食公司承担，2002年1月31日，粮食公司（甲方）与陈彬彬（乙方）又签订《泰兴市银杏大厦房地产权转让合同》，明确乙方已向甲方预付定金350万元，并给付转让款260万元，尚欠1040万元，现就有关未尽事宜签订合同如下：（1）甲方将银杏大厦房地产权以及配套设施、实物资产以1650万元转让给乙方，乙方已付款610万元，余款1040万元分两次支付，第一次为2002年1月31日，当甲方把已过户至陈彬彬名下的银杏大厦房产权证及土地使用权证交给乙方时，乙方付足第一批应付款215万元；第二次为2002年2月28日付清余款825万元。（2）关于各自权利义务，双方约定，大厦转让前的债权债务由甲方承担；总价款1650万元未付完前，甲方使用的银杏大厦第四层5个房间仍归甲方使用。乙方付清总价款后满1个月，甲方应将全部房屋交付乙方；2002年3月7日前，乙方不得以银杏大厦的资产、实物以及房产权证书、土地使用权证进行买卖过户用于偿还债务；在总价款1650万元未到甲方帐户前，乙方以大厦房地产证、土地使用权证进行抵押、质押，应书面通知甲方，且借、贷款限额在825万元内，因此而取得的借贷款项必须优先足额用于偿还甲方的欠款。借贷款到达乙方帐户，甲方有权派出财务管理人员对此流动资金流向进行查询。（3）关于违约责任，双方还约定，定金按合同法规定执行，即甲方违约，双倍返还定金，乙方违约，无权要求返还定金；2002年2月28日，乙方应按约给付全部转让款，乙方不得以大厦质量、设施以及环境等理由或借口向甲方提出其他异议，拖延付款。逾期7日（2002年3月7日）乙方即构成违约，甲方有权起诉，请求法院对银杏大厦全部房地产及资产进行诉讼保全。 　　截至2002年8月29日，陈彬彬共付房款10686747.86元，其中2002后6月28日前共付9386747.86元，7月3日付29万元，7月5日付21万元，7月10日付30万元，8月2日付10万元，8月29日付40万元，粮食公司依次开具收据，但未开发票。 　　2002年8月19日，粮食公司向江苏省泰州市中级人民法院申请诉前保全，原审法院依其申请查封位于泰兴市泰兴镇江平南路1号的1－8层房地产。同年9月2日，粮食公司向江苏省泰州市中级人民法院起诉，要求陈彬彬偿还所欠购房款5813252.14元及利息236916.34元。 　　另查明，案外人薛中华曾于2000年9月18日与银杏大厦有限公司签订租赁协议，租赁经营曼哈顿歌舞厅，租期3年。关于合同解除，双方约定，如银杏大厦有限公司提前解除合同，除应按实际租赁天数与薛中华结算承租费用外，并应经有权部门对薛投入的装璜等资产进行评估并予以赔偿。该协议在履行过程中，因银杏大厦出售给陈彬彬，粮食公司于2002年2月25日向泰兴市法院起诉，要求确认与薛中华的租赁协议无效，并申请先予执行。泰兴市法院于2002年3月12日先予执行将曼哈顿歌舞厅房屋及原有部分设施交还粮食公司，并将薛租赁期间对房屋装璜及添置的可移动资产委托评估。同年10月，泰兴市法院作出（2002）泰燕民初字第75号民事判决，确认银杏大厦有限公司与薛中华签订的租赁协议无效；薛中华将曼哈顿歌舞厅所有资产返还给原告（已履行完毕）；薛中华给付粮食公司房屋使用费，粮食公司给付薛中华装璜等资产折价款，两相折抵后，粮食公司给付薛中华12365元。薛中华不服判决向江苏省泰州市中级人民法院上诉，泰州市中级法院于2003年3月12日作出（2003）泰民一终字第8号民事调解书，由粮食公司增加给付薛中华资产折价款。该调解书已发生法律效力。 　　本院审理中，粮食公司提供了在薛中华租赁合同纠纷一案中，陈彬彬以证人身份于2003年1月12日向薛中华出具的《证明》，内容为：曼哈顿迪斯科广场所有资产（含薛中华增添部分）已于2002年1月31日由粮食公司随银杏大厦以人民币1650万元总价款一并出售给我，2002年3月12日由原银杏大厦移交，粮食公司监交，业已交接完毕，并于2002年12月24日起正常营业使用。陈彬彬确认《证明》及其内容的真实性。 　　原审法院认为，双方当事人签订的银杏大厦房地产权转让合同符合法律规定，应为有效，当事人均应全面、切实履行。对于原告是否应当开具正式发票的问题，由于双方在合同中并未约定，双方可按照法律法规的相关规定处理，但被告以此作为拒付欠款的抗辩理由不能成立。由于被告未按照约定时间给付欠款，原告为保护自己的合法权益不受侵犯，向人民法院提出诉前保全申请，这是行使法律赋予的权利，被告认为规定其可以将被查封物进行抵押，由于原告的诉讼行为致其不能将被查封物进行抵押贷款，更不可能以借款偿还欠款，原告应承担责任。但在本案诉讼之前，被告并未书面通知原告其须以银杏大厦进行抵押借款用以偿还欠款，而且合同中约定如被告不能按期还款，原告有权向人民法院申请采取诉讼保全措施，况且被告在2002年2月29日的承诺书明确其在还清余款前保证不将房产证、土地使用权证抵押、质押，故被告以此作为拒付欠款的抗辩理由不能成立。 　　被告认为曼哈顿歌舞厅由于案外人薛中华的原因致资产移交不彻底，使其不能正常经营，并造成营业损失，但双方与2001年1月31日的合同中明确约定了还款期限，并且约定被告不得以大厦质量、及经营环境等理由或借口行提出异议，拖延付款，这是被告对自己的处置，法律对此也没有禁止性规定，本院对此不干涉。现被告以薛中华的行为作为抗辩理由，不能成立。 　　综上，原审法院认为，被告在2002年3月7日前并未付清所有的欠款，违反了合同约定，已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告承担逾期付款的银行利息，并未超过合同约定的逾期付款的滞纳金，故对原告的主张，予以支持。双方曾口头约定在2002年6月28日前偿还，故银行利息的计算时间应从2002年6月28日起，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决被告于判决生效之日起10日内给付原告欠款人民币5813252.14元并承担逾期付款的滞纳金（每日按万分之二点一计算至2002年12月13日）205816.7元。2002年12月13日后至执行之日止，每日仍按万分之二点一计算滞纳金。 　　陈彬彬不服原判提起上诉的主要理由是：被上诉人收款后不出具发票，不适当履行交付合同标的义务导致案外人薛中华阻挠经营并造成损失，上诉人拒绝付款是正当行使权利，一审法院判令上诉人给付逾期付款滞纳金不能成立。请求二审法院依法改判。 　　粮食公司答辩意见为：我方未出具正式发票，不是上诉人不付款的理由。上诉人与被上诉人财产交接清楚，上诉人以薛中华行为影响其经营作为拒绝付款的理由同样不能成立。请求二审法院维持原判。 　　二审中，双方当事人确认的争议焦点是：上诉人行使先履行抗辩权能否成立。 　　本院认为，合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。依该规定，行使先履行抗辩权必须具备下列条件：①同一双务合同互负债务。该条件上诉人是符合的。因为上诉人与被上诉人均确认上诉人与银杏大厦有限公司所签合同亦有约束力，因此基于两份转让合同，产生了上诉人付钱被上诉人交房的对待给付义务。②双方互债务有先后顺序，且后履行一方的债务已届清偿期。该条件上诉人也是符合的。因为依两份转让合同，被上诉人应先于2001年12月30日交付房屋，于2002年1月31日将已过户的“两证”交给上诉人，上诉人则于取得“两证”当日支付第一笔房款215万元，余款825万元在2002年2月28日付清，逾期7日（超过2002年3月7日）构成违约。可见上诉人与被上诉人互负债务履行有先后顺序，上诉人履行在先，被上诉人履行在后，上诉人履行债务的最后期限是2002年3月7日，上诉人至今尚欠房款5813252.14元未付，早已超过合同约定的清偿期限。③先履行一方未履行或履行不适当。依合同法第六十七条规定，只有先履行一方未履行义务或履行义务不符合约定，后履行一方才能行使先履行抗辩权。如果先履行一方已经适当地、全面地、正确地履行了合同义务，自然丧失适用先履行抗辩权条件。上诉人认为，被上诉人收款后未出具正式发票，不适当交付房屋导致案外人薛中华阻挠经营，系不适当履行。但本院认为上诉人理由不能成立。因为合同法第六十七条规定的适当履行，在房屋买卖合同中，对出卖人而言就是履行移转标的物所有权和交付房屋，此两项义务是出卖人应履行的主给付义务，出卖人不履行其中任何一项均构成不适当履行。上诉人已于2002年1月31日取得“两证”，证明被上诉人已经适当履行移转标的物所有权的合同义务。而出具收款发票，虽然也是出卖人义务，但不是主给付义务，根据诚实信用原则，出卖人应当履行此项附随义务，但违反并不构成不适当履行。本院审理中，被上诉人同意出具当地税务部门认可的发票，上诉人不持异议，应予准许。关于房屋交付，依合同，银杏大厦有限公司应于2001年12月30日交付房屋，但事实上，被上诉人于2002年3月12日才通过先予执行将案外人薛中华迁出，将全部房屋交给上诉人，显然违反合同约定，构成不适当履行。上诉人据此拒付房款，系行使先履行抗辩权，不构成违约。但先履行抗辩权是一时的权利，不是永久的权利，后履行方在先履行方行使权利后履行了义务，先履行抗辩权便归于消灭，后履行方再拒绝履行义务，即构成违约。本案中，被上诉人于2002年3月12日交房后，上诉人就应当履行付款义务，但上诉人至今仍未付清房款，构成违约，应承担违约责任。由于双方约定的每逾期1日按总房款千分之五支付滞纳金的违约金比例过高，原审法院予以调整，以未付款金额作为基数，按每日万分之二点一的法定违约金标准判决上诉人承担违约责任，并无不当。因此上诉人的理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下： 　　除粮食公司于本判决发生法律效力之日起10日内向陈彬彬出具当地税务机关认可的发票外，其余维持原判。 　　二审案件受理费42260元由上诉人负担。 　　本判决为终审判决。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判长 于 泓 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员 葛晓明 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员 管 波 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00三年六月十二日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书记员 王 淳