四川省泸州市中级人民法院 林东升诉李泸滨、牟光珍房屋租赁合同纠纷案

添加时间：[ 2007-10-17 10:03:15 ] 浏览次数：[ 143 ]

四川省泸州市中级人民法院 民事判决书 (2001)泸民一终字第349号   　　上诉人(原审原告) 林东升，男，生于1968年12月9日，汉族，在泸州市佳视眼镜公司工作，住泸州市江阳区大云路12幢3单元9号。 　　委托代理人 李东，男，32岁，汉族，泸州市佳视眼镜公司法律顾问，住泸州市江阳区麻柳湾4号楼。 　　被上诉人(原审被告) 李泸滨，女，生于1963年5月17日，汉族，在泸州市物资回收公司工作，住该单位宿舍。 　　被上诉人(原审被告) 牟光珍，女，生于1964年4月，汉族，在泸州市物资回收公司工作，住该单位宿舍。 　　原审第三人 邱连芳，女，生于1962年6月，汉族，个体工商户，住泸州市江阳区兰家祠2号楼8单元27号。 　　委托代理人 赵剑徽，泸州明江律师事务所律师(系李泸滨、牟光珍、邱连芳三人共同委托)。 　　上诉人林东升因房屋租赁合同纠纷一案，不服泸州市江阳区人民法院(2001)泸江阳法民初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2001年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2001年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人林东升及其委托代理人李东，被上诉人李泸滨、牟光珍及原审第三人邱连芳的委托代理人赵剑徽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 　　原审认定：1998年底被告李泸滨、牟光珍因单位经营不景气，向单位租用泸州市江阳区江阳北路26号门市，征得单位法定代表人胡梦祈的同意，与第三人邱连芳合伙经营，并达成口头协议。二被告及第三人在经营门市中一直用二被告单位的营业执照。1999年，因单位经营不景气将门市抵给泸州市金穗物业公司清偿债务。二被告遂于1999年1月1日与泸州金穗物业有限公司签订了租赁该门市的合同，约定租赁期限至2002年底届满。2000年二被告单位法定代表人胡梦祈多次找被告及第三人要求收回公司的营业执照，为此第三人的丈夫张永健到工商部门办理了工商登记。2000年2月28日原告经合法途径获得了该门市的产权，后得知第三人已在工商部门登记，遂向法院提起诉讼，以被告擅自转租违约为由，要求被告承担违约责任并收回门市。 　　原审认为，二被告与第三人之间虽无书面合伙协议，也未经工商部门登记为合伙，但客观上具有由第三人提供资金，二被告提供承租房屋的使用权共同经营的事实，具备合伙的实质要件，又有两个以上与该合伙关系没有法律上的利害关系的人证明具有口头合伙协议，可以认定为合伙。而有关法律政策并不禁止个人合伙可以推举一名负责人，并以负责人的名义登记为个体工商户从事经营活动，并且二被告与第三人之间合伙的事实早在原告及其前产权人取得该房屋产权之前即已形成。原告凭本案中的个体工商登记否认其合伙事实，进而主张二被告擅自转租的事实，证据不足。因此，原告以二被告违反合同约定擅自转租为由，要求解除合同的主张不能成立，不具备解除合同的条件，不予支持。判决：驳回原告林东升的诉讼请求。 　　宣判后，原告林东升不服，向本院提起上诉，其理由为：被上诉人李泸滨、牟光珍擅自将自己租赁的房屋转租与原审第三人邱连芳，违反了原租赁合同的约定，上诉人现作为该房的产权人，请求解除与被上诉人的租赁合同理应得到支持。原审判决在证据审查和认定证据上带有主观片面性，致认定事实不清，请求二审依法改判。 　　被上诉人李泸滨、牟光珍未作书面答辩，其委托代理人在二审庭审中答辩称：原判正确，应予维持。 　　现本院对本案争议的主要问题作如下评判： 　　本案争议的主要问题为：被上诉人李泸滨、牟光珍与原审第三人邱连芳之间的关系是个人合伙还是房屋租赁。 　　对该问题，上诉人在一审中提供了下列证据加以证明：1．房屋原产权人泸州市金穗物业有限公司的原任经理杨香诚的证言，其证明“不知道(李泸滨、牟光珍将房屋转租的情况)，如果转租我们不会同意”；2．邱连芳个体工商户申请开业登记表及与二被上诉人的联营协议，证明邱连芳以自己个人的名义申请登记为个体工商户。在邱连芳与二被上诉人的联营协议中，双方约定的主要条款为：(1)联合经营时间从2000年3月1日起至2002年12月底止；(2)乙方(指邱连芳，下同)向甲方(指二被上诉人，下同)一次性交纳风险抵押金12510元，不计息；(3)乙方每月于28日前向甲方缴纳管理费4170元，并另付甲方每月工资费用1000元；(4)由甲方提供经营场地(江阳北路26号)，乙方投资共同经营，乙方必须守法经营，在经营期间一切费用由乙方自理。3．房屋原产权人泸州市金穗物业有限公司与二被上诉人的《房屋租赁合同》，该合同第11条约定：乙方(指二被上诉人)擅自将承租的房屋转租、转让或转借，甲方(指金惠公司)有权解除合同。第12条约定：凡违反本合同，违约方应付给对方违约金12510元，并赔偿所造成的经济损失。 　　被上诉人李泸滨、牟光珍在一审中也提供了下列证据来证明自己的观点：1．房租收据，证明房租一直由二被上诉人交纳；2．二被上诉人单位法定代表人胡梦祈及郑惠、费泽群的证言，以此证明二被上诉人与邱连芳合伙关系确实存在；3．张永健的证言，以证明邱连芳的个体工商登记是张永健所办，联营协议也是张永健自己写的，二被上诉人及原审第三人并不知道，张永健所写的联营协议不符合二被上诉人与邱连芳合伙的事实。 　　本院认为：上诉人所举的证据能够证明本案的基本事实，二被上诉人与邱连芳之间虽然签订有联营协议，但从该联营协议的内容来看，二被上诉人只有收益，不承担风险，此种关系不符合个人合伙共同出资、共同经营、共担风险的法律特征，应认定为“名为合伙，实为转租房屋。二被上诉人擅自转租房屋，违反了与原产权人金穗公司的租赁合同中的约定。张永健作证称自己不清楚二被上诉人与邱连芳之间的关系，联营协议是自己随便写的，但张永健与邱连芳系夫妻关系，且该联营协议原系张永健自己准备与二被上诉人签订(该联营协议的标题中原为张永健的名字，后改为邱连芳)，故张永健主张自己不清楚二被上诉人与邱连芳之间的关系不合常理，其证言本院不予采信。该联营协议系邱连芳向工商部门申请办理个体工商登记时所提交，应认定为邱连芳与二被上诉人的真实意思表示。胡梦祈、郑惠、费泽群三人与二被上诉人及邱连芳均有一定的利害关系(郑惠与费泽群均系邱连芳雇请的门市员)，且所作的证言与事实不符，不予认定。 　　综上所述，本院认为：二被上诉人李泸滨、牟光珍与原产权人金穗公司建立房屋租赁关系后，应遵守租赁合同的约定，但二人在未征得金穗公司同意的情况下，擅自将租赁的房屋转租与原审第三人邱连芳，违反了合同的约定。上诉人林东升经合法程序取得了江阳北路26门市的所有权，也就享有原金穗公司在与二被上诉人的租赁合同中的权利义务。因二被上诉人擅自转租房屋已构成违约，故上诉人要求解除与二被上诉人的房屋租赁合同并由二被上诉人承担违约责任的理由应予支持。原审认定事实不清，所作判决不当，理当改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下： 　　一、撤销泸州市江阳区人民法院(2001)泸江阳法民初字第157号民事判决； 　　二、解除李泸滨、牟光珍原与泸州市金穗物业有限公司的房屋租赁合同，李泸滨、牟光珍在本判决送达后1月内将泸州市江阳区江阳北路26号门市腾空完好交还与林东升； 　　三、李泸滨、牟光珍支付林东升违约金12510元(即李泸滨、牟光珍原交纳给金穗公司的合同保证金12510元不再退还)。 　　一、二审案件受理费各663元，均由李泸滨、牟光珍负担。 　　本判决为终审判决。 审判长 柳 扬 审判员 代秀月 审判员 薛 英 二00一年八月二日 书记员 罗明靖