房地产融资保险的主要险种介绍

保险是将风险后果转嫁给保险人的一种风险管理技术，现代商业银行等金融机构在扩展住房消费贷款金额的同时，也面临着各种各样坏账的危险。这时就必须运用保险转嫁风险。以下是几种主要常见的房产融资型保险险种。 　　一、贷款抵押房屋保险是指贷款人（商业银行）要求借款购房人将作为抵押物的房屋向保险人（保险公司）投保，以确保在抵押房屋因自然灾害或意外事故、第三人责任等因素遭受毁损而致抵押权得不到保护时，由保险人提供保险赔偿金或先予赔付的保险。这里先后存在着一次保护的三个不同性质的合同关系：购房合同、房屋抵押合同和房屋保险合同。从抵押合同角度讲，保险人提供的保险赔偿金或先予赔付的金额使贷款人的抵押权得到保证。从保险合同角度讲，这是一种财产保险。投保人通常与被保险人同为购房借款者，他与保险人一起构成保险合同的当事人。贷款人应为保险合同的关系人之一，被保险人申请赔偿应通过贷款人向保险人提出，贷款人有权优先受领保险赔款。所以，贷款抵押房屋保险合同主要是通过对房屋的财产保险，以保全贷款人对房屋的抵押权，这样，贷款人就不会因为抵押物的灭失而无法行使抵押权，同时，被保险人也避免房屋灭失的同时还承担沉重的还款义务。这是一种最常见的房屋融资保险。 　　二、商品房抵押贷款保证保险是（保险公司）承保商品房抵押贷款的贷款人（商业银行等金融机构）因借款购房者不能按期偿付债务而面临的风险。这里同样先后存在着三个不同性质的合同关系：购房合同、房屋抵押合同和保证保险。在保证保险合同中，主体有三方：投保人（又称借款人、被保证人）、被保险人（又称贷款人、债权人）及保险人（又称保证人）。其中，投保人与保险人为保险合同当事人，被保险人为保险合同关系人。购房抵押贷款保证保险之所以为保证保险，是因为其保险责任为：在借款人无力履行还款义务或借款人死亡、消灭而无继承人、受让人或继承人、受让人拒绝还款，导致还款义务未履行或未完全履行的情况下，保险人直接赔付保险金给被保险人。保险人支付保险金后，有权向借款人追偿未还的债务及利息，甚至处置抵押物。通过商品房抵押贷款保证保险，贷款人可直接请求保险人偿付保险金，这样就无需耗费精力去行使房屋抵押权，加快了资金周转的速度，这样也可以避开因借款人损害抵押物或出售、转让及再抵押抵押物而产生的行使抵押权难的问题。 　　三、购房贷款保险是指团体机构或个人借款时，作为投保人，为其贷款成员或为其本人（为被保险人）投保，保险人在被保险人因所在单位破产、改组、被兼并、政策性裁员而失业，无法继续偿还购房贷款时，为其偿还失业期间需继续偿还的贷款本息；或在被保险人因疾病遭受意外伤害事故而死亡或高度残疾，无法继续偿还购房贷款时，为其偿还事故发生后各年度需偿还的贷款本息。在保险合同中，投保人为借款团体机构或借款人本人，被保险人为借款团体机构的成员或借款人本人，同时还特别约定了受益人（贷款人）。当发生了保险事故后，被保险人或受益人可以向保险人申领保险金。通过购房贷款保险，贷款者无抵押权的情况下，也不会因为借款人因上述原因无力偿还贷款而面临坏账的危险。 　　四、抵押贷款定期人寿保险是指抵押借款购房者本人或对其有保险利益的人以借款人为被保险人，向保险人投保的定期寿险。此险种实为一种纯粹的人身保险，只不过此寿险是紧密配合抵押贷款合同而设计的（比如，保险合同的期限与抵押合同的期限一致，保险金额可以随着未偿还贷款金额的逐年减少而减少）。在此险种中，借款人为被保险人，借款人本人或与其有保险利益的人为投保人，而贷款人本身并非保险合同的关系人。可见，此险种是投保人为了防止被保险人身亡而无力偿还时，房屋被行使抵押权而购买的保险。它是个人家庭理财的一个重要手段。如：A君是一个家庭的经济支柱，通过抵押贷款买了房子。如果A君不幸身亡，则其家人可能会面临无家可归的境地。因为其家人无法偿还贷款，其居住的房子就会被贷款人行使抵押权。通过购买定期寿险，此问题便可得以解决。 　　在以上四种保险中，前三种往往是借款人为了能借到款而应贷款人的要求购买的，后一种则是借款人为了保证自己及家人始终拥有房屋所有权而购买的。实际上，保险在房产融资中的运用还不止以上介绍的几个类型，保险完全可以在房产融资中根据不同主体的不同要求灵活地被运用。例如：企业贷款信用保险和个人贷款信用保险（指保险人对银行或者其他金融机构与企业或个人之间的贷款合同进行担保并承保其信用风险的保险），也可以被运用于