海南省海口市中级人民法院 王春林诉王木兰房屋租赁纠纷案

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海南省海口市中级人民法院 民事判决书 （2002）海中法民终字第114号 　　上诉人（原审原告） 王春林，男，１９５５年１月７日出生，汉族，个体户，住海口市月朗新村１３７号。 　　被上诉人（原审被告） 王木兰，女，１９５１年１１月２９日出生，汉族，无业，住海口市月朗新村１７３号。 　　上诉人王春林因房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市新华区人民法院（２００１）新民初字第４７９号民事判决，向本院提起上诉。本院于２００２年３月１５日立案受理后，依法指定审判员甘文萍担任审判长，与审判员蔡红曼、李燕组成合议庭，共同负责对案件进行审理。现经合议庭评议，本案已审理终结。 　　原审判决认定，王木兰在海口市月朗新村１３９号房屋尚未取得房屋所有权证的情况下，即将其出租给王春林使用，违反了建设部１９９５年５月２８日发布的《城市房屋租赁管理办法》第６条关于“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租”的规定，故双方签订的《房屋租赁协议》无效。合同无效，双方均有过错，应各自承担相应的民事责任。王木兰依据该无效合同所取得的租房押金３０００元应予返还。王木兰在合同期未满并未经与王春林协商的情况下，便擅自锁住王春林饮食店大门并给予断水断电，致使王春林无法正常营业，确给王春林造成一定的经济损失。但王春林要求王木兰赔偿其停业期间的经济损失（包括雇工工资等），证据不足，不予支持。王春林虽提供相关证据（如帐簿、证人证言等）支持其主张，但这些证据的证明效力有所欠缺，原审法院不予采信。王木兰反诉王春林要求支付尚欠租房租金，但并未在原审法院限定的期限内缴纳反诉费，故对其反诉请求，原审法院不作实体处理。据此判决：一、王木兰应于本判决生效后十五日内返还王春林租房押金３０００元；二、驳回王春林的其他诉讼请求。 　　上诉人王春林上诉称，一、原审判决适用法律不当，认定上诉人与被上诉人签订的“房屋租赁协议”为无效合同是错误的。首先，原审法院适用国家建设部１９９５年５月２８日发布的《城市房屋租赁管理办法》有关规定作为判决依据不当，建设部发布的以上《办法》属行政规章，不是法律、法规，不应作为本案判决的法律依据。其次，根据《合同法》第５２条第５款规定“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效，原审适用行政规章认定合同无效与《合同法》以上规定相悖，是错误的。上诉人认为，本案涉及的租赁房屋客观存在，被上诉人对该房屋享有处分权，有权出租，因此双方签订的租赁合同有效。二、上诉人请求的经济损失事实存在，证据充分，应予支持。被上诉人在租赁合同期未满并未经上诉人协商的情况下，擅自锁住上诉人的饮食店门并给予断水断电，致使上诉人无法正常营业，其行为已构成严重违约，并造成上诉人严重经济损失。即停业当天蔬菜等损失１０００元、雇工损失、停业经营损失等。原审判决适用法律错误，实体处理不当，请求二审法院依法改判。 　　被上诉人王木兰答辩称，我已提前一个月通知上诉人，要收回房屋，是３月１４日通知的。一审开庭作证的都是上诉人自己人。我每次让上诉人交房租时，上诉人都说没有钱赚，上诉人说有那么高的利润不可信。上诉人每次交房租都推迟１０到２０天才交纳。 　　法庭围绕双方当事人争议的焦点，审理查明的事实如下： 　　１９９８年３月，上诉人王春林与被上诉人王木兰签订《房屋租赁协议》一份，约定王木兰将座落于海口市月朗新村１３９号２号铺出租给王春林使用，租期一年（自１９９８年３月１５日至１９９９年３月１０日），月租金１１００元；王春林于合同签订后三日内须付给王木兰４１００元，其中３０００元为押金，１１００元为第一个月的房租；王春林应于每月五日前缴纳当月房租，若逾期不付，王木兰有权收回房屋并不退还押金。合同签订后，王木兰即将房屋交付给王春林使用，王春林亦依约向王木兰支付了租房押金３０００元，并积极履约按月缴纳租金，双方并无纠纷。合同期限届满后，王木兰在原合同上注明“延长２００３年元月１５日”（原写“２２０３年”系笔误）字样，同意将合同期限顺延至２００３年元月１５日止。因王春林加租面积，租金增至每月１５００元。２００１年３月，王木兰向王春林提出收回房屋，王春林不同意。同年４月１６日，王木兰锁住王春林店门并切断店里的水电，造成王春林无法营业，遂引起双方纠纷。经公安机关及有关部门出面调解，但未果。王春林于同年５月２２日另租房屋后重新开业，并起诉至原审法院，要求王木兰返还租房押金３０００元，并赔偿经济损失１４３２０元（包括雇工３６天的工资：厨师工资７８０元、配菜师工资４８０元、小工三人工资１２６０元；３６天的停业损失１０８００元；已购蔬菜、鱼肉等变质损失１０００元）。王春林在一审中提供其工资表、帐册等证明其损失，工资表上载明陈光秀每月工资６５０元、王丽每月工资４００元、王春英每月工资３００元、刘萍每月工资３００元、汪良每月工资３００元。一审庭审中王红丽、汪良、王春英到庭作证。另查，海口市月朗新村１３９号土地使用权证已办理，该证上载明土地使用者为王丽华、王秋华，但房屋至今仍未办理房屋所有权证。二审中，王木兰提供海口市公安局滨海派出所颁发的琼公租９８字第００７７号房屋出租安全许可证，房主姓名为王秋华，有效期自１９９８年１月２１日至２００１年１１月３０日。 　　上述事实，有上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》、土地使用权证、海口市公安局滨海派出所颁发的琼公租９８字第００７７号房屋出租安全许可证、被上诉人出具的收款收据等书证以及双方当事人的陈述笔录等证实，足以认定。 　　本院认为，根据案件事实和证据，处理意见如下： 　　上诉人王春林与被上诉人王木兰签订的《房屋租赁协议》虽系双方真实意思表示，王木兰所出租的海口市月朗新村１３９号房屋虽已取得土地使用权证及海口市公安局滨海派出所颁发的琼公租９８字第００７７号房屋出租安全许可证，但该房屋并未取得房屋所有权证，属于不合法的建筑，且该房屋的土地使用证及房屋出租安全许可证均不在王木兰的名下，而王木兰以此出租收益，违反法律规定，双方签订的合同无效，不受法律保护。导致合同无效，双方均有过错，应各自承担其民事责任。王木兰应返还王春林其所交纳的租房押金３０００元。无效合同自始无效，对于其他损失，双方应各自承担。因此王春林要求王木兰承担其提前收回房屋的损失，理由不充分，本院不予支持。王春林认为原审认定合同无效错误，于法无据，本院不予采纳。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　二审案件受理费６９３元，由上诉人王春林负担。 　　本判决为终审判决。   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判长　甘文萍 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判员　蔡红曼 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判员　李　燕 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00二年五月二十八日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 书记员　王哲君